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Eine Insolvenz ist geprägt davon, dass Gläubiger mit ihren Forderungen ausfallen. Dies gilt regelmäßig auch für die Gläubiger mit nachrangigen Grundsicherheiten. Der Bundesgerichtshof hatte sich im Jahr 2008-2014 schon häufiger mit sogenannten Lästigkeitszahlungen für Schornsteinhypotheken beschäftigt.

 

Häufig arbeitet der Insolvenzverwalter mit den vorrangig besicherten Gläubiger bei der Verwertung der Immobilien des Schuldners zusammen. Da ein freihändiger Verkauf in der Regel einen deutlich höheren Ertrag verspricht als die Zwangsversteigerung, erhält der Insolvenzverwalter für seine Bemühungen einen Massekostenzuschuss. Bei einem freien Verkauf müssen jedoch auch die nachrangigen Grundschulden, insbesondere die eingetragene Zwangssicherungshypotheken, gelöscht werden, da der Erwerber ein Interesse daran hat, unbelastetes Grundvermögen zu erhalten. Diese nachrangigen Grundsicherheiten sind wirtschaftlich wertlos, wenn das Grundstück bereits mit den vorrangigen Grundsicherheiten wertausschöpfend belastet ist. Trotzdem ist es üblich, den nachrangigen Gläubigern eine Lästigkeitsprämie zu zahlen, damit diese bereit sind, auch wirtschaftlich wertlose Grundsicherheiten zur Löschung zu bringen. Ohne diese Löschung scheidet ein freihändiger Verkauf aus.

 

Es sollte jedoch vermieden werden, dass die Lästigkeitsprämie von dem Insolvenzverwalter aus der Masse gezahlt wird. Der Bundesgerichtshof hatte bereits mit seinem Beschluss vom 20.03.2008 Az. IX ZR 68/06 festgestellt, dass die Zusage des Insolvenzverwalters zur Zahlung einer Vergütung über die tatsächlichen Kosten der Erteilung einer Löschungsbewilligung bei wirtschaftlich wertlosen Grundsicherheiten insolvenzzweckwidrig und damit nichtig sein kann.

 

Daraus wurde vielfach geschlossen, dass die nachrangigen Gläubiger verpflichtet seien, in der Insolvenz wirtschaftlich wertlose nachrangige Sicherheiten zur Löschung zu bringen.

 

So hatte das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg mit Urteil vom 19.11.2013 Aktenzeichen 4U 994/13 entscheiden, dass der Inhaber einer Grundschuld, welcher bei einer Verwertung der Immobilie wegen vorrangiger Grundsicherheiten keinerlei Erlöse zu erwarten hatte, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet ist, eine Löschung seiner Grundschulden zu bewilligen.

 

Diese Entscheidung hat der BGH mit seinem Urteil vom 30.04.2015 Az. IX ZR 301/13 aufgehoben. Der Bundesgerichtshof erkannte an, dass zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner der Grundsicherheit eine gesetzliche Sonderbeziehung privatrechtlicher Art besteht, welche auch Pflichten des Gläubigers zur Wahrung der Schuldnerinteressen erzeugen kann. Diese Pflichten sind bei Zwangssicherungshypotheken geringer als bei rechtsgeschäftlich vereinbarten Grundsicherheiten.

 

In dem zu entscheidenden Fall war bei Eintragung der Zwangssicherungshypothek eine Befriedigung des Gläubigers nicht von vornherein ausgeschlossen. Auch sei der Nachteil für die Insolvenzmasse gering, da die Schwierigkeiten der freien Verwertung allenfalls einen geringen Kostenbeitrag der vorrangig besicherten Gläubiger zur Folge haben können. Grundsätzlich gehen die Lästigkeitsprämien jedoch zulasten der vorrangig besicherten Gläubiger.

 

Ob das Pflichtengefüge bei rechtsgeschäftlich vereinbarten Unsicherheiten anders zu sehen sei, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden.

 

Trotzdem haben sich durch diese Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs die Verhandlungsaussichten der nachrangigen Gläubiger entscheidend verbessert. Es ist grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich, nachrangige Grundbuchgläubiger versuchen, an dem Erlös einer etwaigen freiwilligen Veräußerung beteiligt zu werden. Es ist jedoch darauf zu achten, dass die Lästigkeitsprämie nicht aus der Insolvenzmasse, sondern von den vorrangig besicherten Gläubigern aus dem Kaufpreis gezahlt wird. Nur so kann eine Insolvenzzweckwidrigkeit vermieden werden, da diese Zahlung zulasten des vorrangigen Gläubigers und nicht zulasten der Insolvenzmasse gehen, vergleiche BGH vom 13.03.2014, Az. IX ZR 80/13.

 

Für Fragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Insolvenzrecht Dr. Andreas M. Kramp verständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

 

 

 

Dr. Andreas M. Kramp

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